La vivienda nueva solo crece en Norte del valle de Aburrá

El sector construcción en el valle de Aburrá y en Antioquia no fue ajeno al complejo panorama económico del país. En comparación con 2016, el año pasado se redujo 10 por ciento la oferta residencial (2.386 viviendas menos), disminuyó seis por ciento el volumen de ventas (300 mil millones de pesos menos) y bajó 12 por ciento el número de viviendas vendidas (3.086 menos).

La venta de vivienda nueva se contrajo en Medellín (22 por ciento), Sabaneta 20 por ciento), Envigado (37 por ciento), Itagüí (tres por ciento) y hasta en la subregión del Oriente (cuatro por ciento).

Eduardo Loaiza, gerente de Camacol Antioquia, explicó que los resultados del sector dependen de múltiples factores políticos, sociales y económicos, tales como confianza del consumidor, la reforma tributaria, el calendario electoral, la inestabilidad jurídica y la “tramitología” para la obtención de licencias urbanísticas.

La mayoría de indicadores retrocedió menos uno: las unidades habitacionales vendidas en el Norte metropolitano: en Bello subió 12 por ciento con respecto a 2016. ¿Por qué esta zona presenta una dinámica inversa al resto de municipios del área metropolitana?

Loaiza explicó que el municipio ha identificado en los nuevos impuestos prediales y en las obligaciones urbanísticas una fuente importante para financiar obras públicas.

Germán Pérez Mejía, presidente de la junta directiva de Camacol, añadió que otro aspecto que explica esa dinámica es la alta densidad en el Sur y la congestión vehicular: “Hacia el Norte es más fácil movilizarse que hacia el Sur del valle”, dijo.

Otro aspecto, según Pérez, es que Bello y Sabaneta tienen normas menos restrictivas que Itagüí o Medellín: “También se prefiere el tipo de vivienda que se puede construir en el Norte. El estrato tres y cuatro fue desplazado de Medellín por el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de 2006 y esa vivienda se desplazó hacia el Norte y el Sur, más al primero. También, la tierra en Bello es más barata”.

Loaiza también destacó que salvo Medellín, los municipios metropolitanos han generado normas urbanísticas receptivas para los constructores en sus POT, esto, con el fin de generar más recursos públicos. “El POT de Medellín de 2006 fue restrictivo y el de 2014 aún no se ha terminado de reglamentar y está sin estrenar. En últimas, la demanda de vivienda no es de Bello, ni Medellín, es una demanda metropolitana: la vivienda es un hecho regional por ser una conurbación”, acotó.

Los proyectos de vivienda disponibles en el departamento para este año se concentran principalmente en Bello (24 por ciento), Medellín (16), Sabaneta (15), el Oriente antioqueño (14) y Envigado (9). Esta oferta residencial, según datos de Camacol, corresponde en 68 por ciento a inmuebles en preventa, en 28 por ciento a proyectos en construcción y a cuatro por ciento en unidades terminadas. 

‘Densidades en Bello son altas y hay poco espacio público’

Juan Carlos García Bocanegra, arquitecto y experto en planificación urbana, dijo que si bien Bello tiene menos restricciones y normas de construcción más flexibles, esto no es positivo porque se permiten altas densidades en zonas urbanas, “de hasta 1.500 viviendas por hectárea, con poco espacio público. Son beneficiosas para los constructores y explican en parte que el mercado inmobiliario se vaya para allá. La solución no es llevar el resto de municipios a esos estándares”.

Para García Bocanegra, Medellín debe agilizar la reglamentación e implementación del POT de 2014; revisar los valores en los que avaluó el suelo, que “están inflados y alejan la posibilidad de que los constructores accedan a los terrenos”, además, impide que la ciudad crezca hacia adentro. Asimismo, se deben impulsar los tres macroproyectos del río que trae el POT.

Cortesia Diario ADN
JUAN DIEGO ORTIZ JIMÉNEZ